الكويت – النخبة:
المصدر – القبس:
تتعدد أساليب النصب والاحتيال على المستثمرين الراغبين في الاستثمار في العقار الخارجي، وفي حين اتجهت وزارة التجارة خلال الفترة الأخيرة إلى التشدد في ما يخص المعارض العقارية، عبر إصدار لائحة خاصة للمعارض تضمنت الاشتراطات التي يجب الالتزام بها أثناء إقامتها، تناست الوزارة أن الشركات التي تشارك في المعارض العقارية لها مقرات رئيسية في السوق المحلية تسوق من خلالها المشاريع نفسها التي قد تعترض الوزارة على مشاركتها في المعارض.
وفي ظل ارتفاع أعداد الشكاوى التي تقدم بها مواطنون ومقيمون وقعوا في حالات نصب واحتيال وعدم مطابقة بنود العقود التي وقعوها لما هو على أرض الواقع في المشاريع العقارية، نظمت القبس ندوة عن النصب والاحتيال في المشاريع العقارية جمعت خلالها عدداً من المتضررين في هذا الجانب، شرحوا الطرق التي تقوم الشركات من خلالها بالاحتيال على المستثمرين، كما ضمت الندوة خبراء عقاريين قدموا النصائح للمستثمر لتفادي الوقوع في مثل هذه الحالات.
دعا المستشار السابق في وزارة الدولة لشؤون التخطيط والتنمية الدكتور طارق بدر العبد الجليل، إلى ضرورة تشديد الرقابة على الشركات العقارية التي تقوم بتسويق العقارات وتكوين فرق تفتيش على مقرات الشركات العقارية، خصوصا أن الكثير منها لا تمارس اختصاصاتها المذكورة في رخصها التجارية، ناهيك عن العقود التي يتعامل بها البعض والتي عادة ما تكون غير مؤرخة، ومن دون تدوين تواريخ لانتهاء العقود، مع الوعود بعوائد عالية تتدرج بين %20 لتصل في بعض الأحيان إلى %300، وبعض هذه العقود يكون مربوطاً بتحصيل القيم الإيجارية، علاوة على أن بعض الشركات العقارية التي تسوق العقار الخارجي لديها توقيعات غير معتمدة لدى غرفة تجارة وصناعة الكويت، كما لا تتضمن عقود بعضها شروطاً جزائية في حال الإخلال بالعقد.
وقال العبدالجليل: كما يجب تشديد الرقابة على مختلف أساليب الدعاية والإعلان الحديثة التي تتضمن ترويجاً لمشاريع عقارية من دون تدقيق محتوى الإعلان، مشيرا إلى قصور من جانب وزارة التجارة في هذا الشأن، إذ اتجهت الوزارة إلى تشديد الرقابة على المعارض العقارية، وتركت شركات تصطاد ضحاياها بكل حرية في مقراتها الرئيسية.
وتطرق العبد الجليل إلى حالات بعض الشركات التي تم التحقيق معها في قضايا النصب والاحتيال، والتي وصلت التهم الموجهة إلى بعضها إلى غسل أموال وأحيلت إلى نيابة الأموال العامة، ومنها شركات اتخذت من مسؤولين سابقين في الدولة واجهات لها لجذب ثقة العملاء من خلال رؤية هؤلاء المسؤولين في إعلانات الشركات، مما يعطي الاطمئنان بعمل الشركة والتزامها.
مجلس الأمة
من جهته، استنكر المستثمر في إحدى الشركات العقارية التي مارست أعمال احتيال على المستثمرين عادل حاتم، موقف أعضاء مجلس الأمة تجاه شركات النصب، سواء العقارية او الاستثمارية، التي طالت ألاعيبها عدداً غير قليل من المواطنين، مؤكدا ان مجرد سكوتهم يعتبر تواطؤاً، ولافتا حسب قوله إلى انه لا يستبعد ان يساند بعضهم هذه الشركات بصورة او بأخرى.
وطالب بإرجاع حقوق المواطنين والمقيمين على حد سواء، لا سيما أننا نعيش في دولة مؤسسات وهناك قوانين تحفظ وتضمن الحقوق..
وأشار إلى أن هناك بعض أعضاء مجلس الأمة والمتنفذين كانوا مستثمرين في هذه الشركات، تمكنوا من استرداد جميع مستحقاتهم، بعكس المستثمرين العاديين من المواطنين الذين ضاعت حقوقهم، وهذا ما تثبته التحقيقات.
– واستغرب تمكين مدير إحدى هذه الشركات من السفر خارج البلاد عن طريق المطار بالرغم من صدور قرار منع سفر بحقه على ذمة قضية، بعد خروجه من السجن بكفالة على ذمة القضية ذاتها، مشيرا في الوقت نفسه إلى هروب آخرين عن طريق المراكز الحدودية.
وبين ان تلك الشركات تستغل ضعف آليات الرقابة بإنشاء عدة شركات تابعة للتضليل، لافتا إلى أن وزارة التجارة ترفض الإفصاح عن أي معلومات حول أي شركة يطلب المستثمر معلومات عنها قبل الانخراط بالاستثمار فيها، للتأكد من جديتها وتاريخها.
وحول الطرق الملتوية التي تتبعها هذه الشركات، قال حاتم: عندما يحين وقت استلام أي دفعة من أرباح الاستثمار يعرضون علينا إبقاءها في الشركة واستثمارها على ان نتسلمها بعد عام بفائدة %120 لإقناع العملاء بعدم استلام أرباحهم، وبعد مرور العام يقدمون عروضاً وإجراءات أخرى كاستثمار المبلغ بالمشاركة في عقارات في الخارج بدلا من استلامها نقدا لإبقاء الأموال في الشركة أطول فترة قبل اكتشاف عملية النصب، مؤكدا أن تلك الشركات لديها خطط نصب مرتبة على مدى بعيد لاستدراج اكبر قدر من العملاء قبل انفضاح أمرهم.
وبين أن هذه الشركات تضع أموالها في حسابات مختلفة في الداخل والخارج، موضحاً أنه بعد الحجز على أموال بعض تلك الشركات لم يتمكن احد من ضبط جميع الأموال لرد أموال المستثمرين، مشيرا إلى أن الشركة التي استثمر فيها لم يتم الإفصاح حتى الآن عن الأموال التي تم التحفظ عليها، وإذا ما كانت تكفي لسداد مستحقات المستثمرين الذين تم النصب عليهم.
وألمح إلى أن بعض هذه الشركات التي يديرها وافدون غالبا ما تكون مدعومة من خلف الكواليس عبر كبار المتنفذين، ولولا ذلك لما استطاعت أن تعمل بتلك الحرية والجراءة.
واستغرب ان احدى الشركات التي صدر بحق مسؤوليها أحكام حبس وغرامة ما زالت تعمل من الخارج وتسوق لمشاريع عقارية في لندن والصين وغيرها للإيقاع بضحايا جدد في ظل غياب الدور الرقابي للدولة، المتمثل في وزارات التجارة والداخلية والخارجية، وأعضاء مجلس الأمة.وشدد على أن دور الدولة يتمثل في توفير بيئة آمنة للمستثمرين عن طريق تشديد ضوابط إنشاء الشركات الاستثمارية والعقارية، واخذ جميع الضمانات والاحتياطات التي تضمن سلامة عمل الشركات وعدم استغلال أموال المواطنين والمقيمين والنصب عليهم.
الانجراف وراء الوعود
من جانبها، دعت مديرة إدارة عقارات لندن في شركة بلوبرينت القابضة بشاير الهندي، إلى عدم الاندفاع والانجراف وراء وعود العوائد المبالغ فيها، مع ضرورة طلب صك ملكية العقار وتسجيله باسم المشتري، ومراجعة محام في السوق المحلية وفي بلد العقار لمراجعة العقود والتأكد من سلامتها، مشيرة إلى أن العوائد التشغيلية الحقيقية للعقارات تتراوح بين 3 و8 في المئة، وهناك حالات خاصة فقط قد تصل فيها نسب العائد إلى حدود %10 و%12 ويكون السبب في هذه الحالات الخاصة رخص قيمة العقار مع توافر الطلب على تأجير الوحدات.
وشددت الهندي على المستثمر الكويتي بضرورة أن يعي أنه لا يوجد في مختلف الأسواق العقارية حول العالم عوائد تحققها منتجات عقارية حقيقية تصل إلى النسب التي تعرضها الشركات المتهمة بالنصب والاحتيال.
وأشارت إلى جذور ظاهرة التلاعب والنصب والاحتيال بالمنتجات العقارية، والتي تعود إلى نحو 5 سنوات ماضية، نتيجة انعكاسات الأزمة العالمية على الأسواق، وتراجع أسعار العقارات وتراجع عوائدها، وتوقف الكثير من المشاريع، وخسارة المستثمرين، في ظل توافر السيولة النقدية لدى كبار وصغار المستثمرين وتراجع الفوائد على الودائع والاستثمارات المالية، خصوصا الضربات التي أصابت البورصات وخسائر الأسهم، إذ كان هناك توجه لدى أغلب المستثمرين لتعويض الخسائر، لكن الفرص العقارية المتاحة لم تكن تحقق الطموح، حيث كانت عوائدها تتراوح بين %4 و%8 وهي النسب الطبيعية التي يحققها العقار، سواء في السوق المحلية أو الخارجية.
وقالت إن بعض الشركات العقارية تستخدم وسائل متعددة للنصب من خلال رفع أسعار العقارات بما يمكنها من توفير نسب عوائد لفترات قصيرة، ومن ثم تضمن تسويق كامل المشاريع في فترات قياسية، مع تضمين العقود بنودا تمكنها من التخلص من مسؤولية الالتزام بدفع العوائد في حال تغيير ظروف السوق.كما أن بعض هذه الشركات لا تنتظر إلى مرحلة توزيع العوائد الإيجارية، وهذا ما يحدث بالفعل من قبل بعض الشركات العقارية المسوّقة للعقار الخارجي، مما تسبب في رفع شكاوى من قبل المستثمرين.
وزير سابق.. ورونالدو
من جانبه، قال نبيل الوهيب أحد المتضررين من إحدى الشركات العقارية: كانت بدايتنا في المعارض العقارية مع إحدى الشركات التي اتهمت بعمليات نصب واحتيال، إذ كانت توجد في أحد المعارض العقارية قبل سنوات، وكانت تحرص على الحملات الإعلانية لجذب المستثمرين من مواطنين ومقيمين، وتضع صورة لوزير سابق في موقعها، مما جعل المستثمرين يظنون أنها شركة جادة، وأن أموالهم التي سيدفعونها ستكون في أمان، وسيحققون العوائد المرجوة منها، ومن ضمن حملاتها الترويجية أنها جاءت باللاعب الشهير رونالدو من أجل الدعاية والتسويق لها.
وتابع: كانت أنشطة الشركة في المجال العقاري تتضمن دخول المستثمر في مبالغ مالية لشراء حصص في شقق بتركيا، وأنا شخصياً دفعت مبالغ لـ4 مشاركات في شقق مختلفة، وكانت الشركة تجعلنا نوقّع بشكل سريع من دون التدقيق على ما يرد في الكتب عبر وسائل وطرق مختلفة من قبل موظفيها، مثل أنهم مستعجلون ولديهم مستثمرون كثيرون وما شابه، ونحن كنا نتجاوب معهم مطمئنين بأن الشركة طالما تعمل بشكل علني ومرخص، فإنها لن تضيع حقوقنا وأموالنا.
وأكمل الوهيب: دفعت الشركة لنا عوائد عن الشقق التي دفعنا أموالها لشهرين متتاليين في البداية، وكنا نراها شركة ملتزمة، ثم بعد ذلك بدأت الشركة في إقناعنا بأن نتوقف عن تسلم العوائد الشهرية والانتظار من أجل التوسع وزيادة الأرباح والعوائد بعد ذلك عن طريق عقود جديدة. وكانت الشركة تملك أسلوباً في الإقناع لم نستطع سوى التجاوب معه، وكنا نثق في كلامهم الذي يسحر المستثمرين ويقنعهم بالانتظار، بعدها سُجن القيادي في الشركة الذي كان يتواصل معنا ويعدنا بالأرباح ويتابع أمور الشركة مع المستثمرين، وهو من الجنسية السودانية.
وأضاف: جاء محامي الشركة إلينا بعد سجن ذلك الشخص، وطلب منا أن نوقّع كتاباً إلى النائب العام ليفرج عنه حتى يُرجع إلينا أموالنا، وعلمنا أن عدد المتضررين يصل إلى نحو 2600 شخص غير عوائلهم وأقاربهم، وبالفعل من أجل استرداد الأموال استجبنا لطلبه ووجهنا كتاباً إلى النائب العام كمجموعة مستثمرين في الشركة للإفراج عنه، وبالفعل أفرج عنه بالجلسة التالية، وكان كتابنا عاملاً مساعداً للإفراج عنه.
وقال الوهيب: جلسنا مع ذلك الشخص بعد خروجه، وطلبنا منه أن يعطينا أموالنا التي دفعناها للشقق والشركة التي يعمل بها، وطلبنا أن يحرر لنا عقود تخارج من الشركة العقارية، فطلب منا الانتظار بعض الوقت، متحججاً بأن الشركة لا تستطيع البيع في ذلك الوقت، حيث ستنخفض أسعار الشقق كثيراً عند عرضها للبيع على الآخرين إلى نحو نصف ثمنها، مما يتسبب في الخسارة للشركة ولنا كمستثمرين.
وتابع: بعد ذلك أصبح ذلك الشخص السوداني يراوغ كثيراً ويقدم لنا وعوداً كثيرة ومواعيد مختلفة من أجل استرجاع أموالنا، وطلب منا فتح حسابات خارجية ليسترجع المبالغ إليها، وبالفعل قمنا بذلك، كما وعد بعمل إعادة جدولة على دفعات مختلفة لاسترجاع الأموال، ثم فجأة اختفى الرجل وعلمنا أنه غادر البلاد، وأنه قد ورّط بعض المستثمرين وتسبب بوقوعهم في خيانة أمانة، لكونه أعطاهم وكالة ليبيعوا عقارات في دبي، وكانت الوكالة تخص البيع للغير وليس تسلم المبالغ، وكان المستثمرون على نياتهم وقاموا بفعل ما طلبه منهم على أمل استرجاع أموالهم.
لا تغتر برخص سعر العقار.. وتأكد من إمكانية بيعه
أكدت بشاير الهندي ضرورة الاستعانة باستشارة محامٍ عقاري في بلد العقار، والتعرف على القوانين من الهيئات العقارية في نفس البلد، بالإضافة إلى زيارة المشروع على أرض الواقع قبل التوقيع والتأكد من الموقع والمواصفات، والاطلاع على العقد بشكل كامل، ومراجعته من قبل محام أو مستشار متخصص في العقود، والتأكد من احتوائه على كل ما تم الاتفاق عليه من مواصفات وامتيازات، خصوصاً أن كثيراً من الامتيازات تقدم شفهياً. وبالتالي، لا يمكن إلزام البائع بها إذا لم تكن مدوّنة بالعقد. علاوة على ضرورة الاستعانة بمهندس متخصص للكشف عن العقار، خصوصاً تلك العقارات التي توجد في محيط الزلازل، والتأكد من القدرة المالية لمطور العقار، خصوصاً في حال كان المشروع في طور الإنشاء، وعدم الاعتماد فقط على رأي وكيل البيع أو الشركة التي تسوق العقار، لأنهما في النهاية يرغبان في تسويق المشروع أولاً.
ونصحت الهندي المستثمر بألا يغتر بالأسعار المنخفضة للعقارات، وألا يصدق وعود العوائد الكبيرة، مع الانتباه لإمكانية البيع في ما بعد، خصوصاً أن هناك مواقع يصعب بيعها عقب الشراء.
