عادة ما ننظر إلى مسألة ندرة الأراضي السكنية وارتفاع أسعارها على أنها مشكلة كبيرة لمن يسعى باستمرار ولا يزال غير قادر على تملك سكن مناسب. وهذا أمر طبيعي يفرضه واقع الحال، لكن ماذا لو استبدلنا هذا الواقع بفرضيات أخرى بهدف الوصول إلى الحل الأمثل لهذه المشكلة الكبيرة. ماذا لو افترضنا حدوث انخفاض كبير في أسعار الأراضي السكنية أو أن الأراضي السكنية متوافرة وبأسعار منخفضة أو افترضنا أن من يتزوج لن ينتظر أكثر من سنتين قبل الحصول على توزيعات الرعاية السكنية وأن الطلبات الإسكانية القائمة لن تزيد على 20 ألفاً؟ ماذا لو حدث انخفاض كبير في أسعار العقار السكني؟ لو حدث انخفاض كبير في أسعار الأراضي السكنية لأصبحت قيمة الأرض التي سيحصل عليها المواطن من التوزيعات الحكومية منخفضة وبالتالي تنخفض ثروته المستقبلية. وفي نفس الوقت لأصبحت قيمة حصته في تركة والديه أقل لان المواطنين عادة ما يرثون منازل والديهم وبالتالي تنخفض ثروة والديهم الحالية وتتأثر ثروتهم المستقبلية بشكل سلبي. أيضاً مع انخفاض الأسعار الكبير لن يكون من السهل الاقتراض من البنوك بضمان الأرض نظراً لانخفاض قيمتها أو سيطلب البنك من المقترضين الحاليين رهونات إضافية أو سدادا مبكرا لجزء من القرض. الاستنتاج، من الواضح أن الانخفاض الحاد في أسعار العقار السكني بشكل عام ليس في مصلحة المواطن قبل غيره، بل ممكن أن يسبب أزمة رهونات لدى البنوك ويقلل من جدوى إنشاء مدن جديدة وبيع وحداتها السكنية في المزاد العلني لو أرادت الدولة زيادة إيراداتها من بيع الأراضي السكنية. ماذا لو كانت العقارات السكنية متوافرة بأسعار منخفضة من الأساس؟ لا يختلف كثيراً الافتراض أن الأراضي والعقارات السكنية كانت متوافرة بأسعار منخفضة من الأساس بدلاً من حدوث انخفاض كبير في أسعارها من حيث تأثير ذلك على حجم ثروة المواطن، فعلى الرغم من كون توافر الأراضي والعقارات السكنية بأسعار معقولة يحل المشكلة الإسكانية الموجودة منذ سنوات ولا يشكل خطورة على رهونات البنوك وثروات الأفراد، ذلك لأن ثروة الأفراد لن تكون مرتفعة، لكن لن تكون هناك خطورة على الثروة بسبب الانخفاض الكبير في الأسعار، إلا أن القيمة المنخفضة للأراضي السكنية لن تساهم في خلق ثروة للمواطنين. الاستنتاج: يجب ألا نسعى لخفض أسعار العقارات السكنية بسبب أضرار وخطورة ذلك، بل يجب دائماً السعي إلى التخفيف من حدة صعودها. ماذا لو افترضنا أن من يتزوج لن ينتظر أكثر من سنتين قبل الحصول على توزيعات الرعاية السكنية وأن الطلبات الإسكانية القائمة لن تزيد على 20 ألف طلب؟ لو افترضنا أن توزيعات الرعاية السكنية كانت سريعة جداً، بحيث لن يكون هناك أي وجود للمشكلة الإسكانية من الأساس، بالتالي لن يحتاج المواطنون إلى أن يسكنوا في شقق المنازل الموجودة في المناطق السكنية، بل غالباً سيترك الوافدون العمارات السكنية ويتجهون إلى الوحدات السكنية الموجودة في منازل المواطنين بسبب انخفاض تكاليف الكهرباء والماء ووجود عدد أقل من المؤجرين في المبنى. لن يكون هناك أي ندرة في الأراضي أو قيمة كبيرة لها بسبب انخفاض عائدات الإيجار، وهذا أيضاً يؤثر على ثروة المواطنين الممتلكين للعقار السكني، لأن قيمته ودخله لن يكونا كما هو حالهما لو كانت التوزيعات تتأخر والطلبات الإسكانية تتراكم. لا لمنافسة توزيعات الحكومة لا بد من عدم منافسة التوزيعات الحكومية الجديدة إن كانت سريعة لمزايا التوزيعات السكنية السابقة حتى لا تقلل من قيمتها وتؤثر سلباً على ثروة المواطنين، مثل أن تكون في مناطق بعيدة أو ذات مساحات أقل أو أن تكون رخص بنائها محددة بنسب وبمساحة بناء أقل بكثير من التوزيعات السابقة. تأخر التوزيعات السكنية.. ثروة قد يتبين من الافتراضات السابقة أن تأخر توزيعات الرعاية السكنية تسبب في خلق ثروة للمواطنين مالكي العقار السكني وورثتهم كما خلق ثروة لمن يحصل على التوزيعات بعد فترة بسبب ارتفاع قيمة الأراضي. حتى ان ذلك جعل في إمكان الحكومة أن تعرض كميات كبيرة من الأراضي في المزادات لتمثل دخلاً جديداً للدولة، مثلاً لو أصبح سعر المتر المربع في مدينة جديدة بحجم المطلاع يقارب الـ 1000 دينار كما في جنوب السرة، لتمكنت الحكومة من تحقيق إيرادات تقارب الـ 11 مليار دينار من بيع 28288 قسيمة مساحتها 400 متر مربع.
محمد رمضان
